Ferienhaus kaufen oder mieten: Was eine Finca in Spanien wirklich kostet
Eine Finca in Andalusien für 450.000 €, 100.000 € Anzahlung, Kredit in Österreich oder Deutschland. Wie viele Wochen im Jahr musst du dort sein, damit sich der Kauf gegen Mieten plus ETF lohnt? Zum Selbstverstellen, mit Vermietung und ohne.
Ein Ferienhaus im Süden klingt nach einer sicheren Sache: ein Sachwert mit Sonne, dazu vielleicht später ein Ort für die ganze Familie. Der Kaufpreis ist allerdings nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen Zinsen, Kaufnebenkosten, laufender Unterhalt und das Geld, das im Haus steckt und nicht im Depot arbeitet.
Ob Ferienhaus kaufen oder mieten die bessere Wahl ist, hängt an einer Zahl, die in den meisten Vergleichen fehlt: an den Wochen, die du im Jahr tatsächlich dort verbringst. Dieser Artikel rechnet das an einer Finca in Andalusien durch. Im Rechner weiter unten kannst du jede Annahme selbst verstellen.
Die Kernfrage: Was kosten mich die Jahre mit dem Haus, und wie viele Mietwochen bekomme ich dafür? Bei den Standardannahmen unten liegt die Schwelle bei rund 13 Wochen Eigennutzung pro Jahr, mit Vermietung bei rund 8 Wochen.
Das Beispiel: Finca in Andalusien
Wir rechnen mit einer Bestandsfinca, weil sich Zahlen dafür gut prüfen lassen: Die Grunderwerbsteuer (ITP) beträgt in Andalusien laut Junta de Andalucía allgemein 7 %. Alles andere sind Annahmen, die du im Rechner ändern kannst.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 € |
| Grunderwerbsteuer ITP (7 %) | 31.500 € |
| Notar, Grundbuch, Anwalt und Behördengänge (Annahme, rund 3 %) | 13.500 € |
| Kaufnebenkosten gesamt (Annahme: 10 %) | 45.000 € |
| Eigenmittel (100.000 € Anzahlung + Nebenkosten) | 145.000 € |
| Kredit (4,0 %, 25 Jahre) | 350.000 € |
| Monatliche Rate | 1.847 € |
| Zinsen im ersten Jahr | 13.849 € |
| Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Strom, Pool, Garten, Instandhaltung, Annahme) | 7.000 € / Jahr |
Stand: September 2026. Nebenkosten- und Unterhaltswerte sind Schätzungen für ein Objekt dieser Größe, keine amtlichen Werte.
Der Kredit kommt aus der Heimat. Banken in Österreich und Deutschland nehmen ein Haus in Spanien oft nicht als Sicherheit, dafür eine Immobilie im Heimatland. Ohne solche Sicherheit bleiben laut Bankenratgebern häufig nur 60 bis 70 % Beleihung, du brauchst dann mehr Eigenkapital. Das Beispiel geht davon aus, dass du eine Sicherheit im Inland hast. Für Wohnungsbaukredite im Inland nennt die Bundesbank im März 2026 im Schnitt 3,74 % bei über zehn Jahren Zinsbindung, wir rechnen mit 4,0 %.
Drei Wege im Vergleich
Alle drei Wege haben jedes Jahr dieselbe Kasse zur Verfügung. Was der Käufer an Rate und Unterhalt ausgibt, gibt der Mieter für seine Ferienwochen aus, und den Rest legt er in einen ETF.
Du bezahlst Rate, Unterhalt und Nebenkosten und nutzt die Finca nur selbst. Nach dem Horizont verkaufst du und zahlst den Kredit zurück.
Wie A, aber einige Wochen gehen an Gäste. Davon bleiben nach Agentur, Reinigung und spanischer Steuer bei den Standardwerten nur etwa 60 % übrig.
Die 145.000 € Eigenmittel gehen in einen ETF. Jedes Jahr mietest du eine Finca für die Wochen, die du brauchst. Was du gegenüber dem Käufer sparst, geht ebenfalls in den ETF.
Der Rechner: Kaufen, Vermieten oder Mieten und ETF
Die Regler sind mit realistischen Standardwerten vorbelegt (Stand: September 2026). Drei Voreinstellungen zeigen, wie stark das Ergebnis von den Annahmen abhängt. Alles gilt vor Steuern im Heimatland und ohne Währungsrisiko, weil Kauf und Kredit in Euro laufen.
Ferienhaus-Rechner
Vereinfachtes Modell, jährlich gerechnet, mit 2 % Inflation auf Unterhalt und Miete. Der ETF wird nach 27,5 % KESt am Ende betrachtet. Nach der Haltedauer wird die Finca verkauft und mit dem ETF-Weg verglichen.
Mit 5 Wochen Eigennutzung liegst du unter der Schwelle von rund 13 Wochen: Mieten plus ETF liegt nach 10 Jahren um rund 186.447 € vorn. Mit 8 vermieteten Wochen pro Jahr sinkt die Schwelle auf rund 8 Wochen.
| Kosten pro Jahr (Jahr 1) | Betrag |
|---|---|
| Kreditzinsen | 13.849 € |
| Laufende Kosten | 7.000 € |
| Entgangene ETF-Rendite auf die Eigenmittel (nach Steuer) | 5.256 € |
| Kaufnebenkosten, auf den Zeitraum verteilt | 4.500 € |
| Besitzen ohne Vermietung | 30.605 € |
| Nettoertrag der Vermietung nach Kosten und spanischer Steuer | − 8.773 € |
| Besitzen mit Vermietung | 21.832 € |
Die Tilgung des Kredits ist keine Ausgabe, sie bleibt als Vermögen im Haus.
| Vermögen am Ende des Zeitraums | Betrag |
|---|---|
| Kaufen: Haus abzüglich Verkaufskosten, Steuer und Restschuld | 261.956 € |
| Mieten und ETF (gleiche Kasse wie Kaufen ohne Vermietung) | 448.403 € |
| Mieten und ETF (gleiche Kasse wie Kaufen mit Vermietung) | 336.058 € |
350.000 € Kredit, Rate 1.847 € pro Monat
145.000 € Eigenmittel (100.000 € Anzahlung + 45.000 € Nebenkosten)
Im Modell enthalten: 6 % Verkaufskosten, spanische Steuer auf den Verkaufsgewinn (19 %) und bei Vermietung 30 % Abzug für Agentur, Reinigung und Verschleiß. Nicht enthalten: Steuer im Heimatland, Erbschaftsfragen, Leerstand bei Verkauf, Währungsrisiko bei Kreditaufnahme in Fremdwährung.
Wie viele Wochen brauchst du wirklich?
Mit den Standardannahmen kostet dich das Besitzen im ersten Jahr rund 30.605 €. Bei einer Woche zu 1.800 € Miete sind das 17,0 Wochen. Ab rund 13 Wochen Eigennutzung pro Jahr liegt Kaufen nach zehn Jahren gleichauf mit Mieten und ETF. Vermietest du zusätzlich 8 Wochen, sinkt die Schwelle auf rund 8 Wochen.
Wie stark das an den Annahmen hängt, zeigt die Tabelle: Sie fragt für verschiedene Mieten und Wertentwicklungen, wie viele Wochen Eigennutzung pro Jahr du für den Gleichstand brauchst.
| Miete pro Woche | Haus stagniert | Haus +2 % / Jahr | Haus +4 % / Jahr |
|---|---|---|---|
| 1.200 € | 25 / 20 | 20 / 15 | 14 / 9 |
| 1.800 € | 17 / 12 | 13 / 8 | 9 / 4 |
| 2.500 € | 12 / 7 | 9 / 5 | 7 / 2 |
| 3.500 € | 9 / 4 | 7 / 2 | 5 / 0 |
Wochen Eigennutzung pro Jahr für Gleichstand nach 10 Jahren, ohne Vermietung / mit 8 vermieteten Wochen. Übrige Annahmen wie im Standardfall.
Wer nur zwei, drei Wochen kommt, kauft unter diesen Annahmen praktisch immer zu teuer. Der Kauf lohnt vor allem bei sehr viel Eigennutzung, bei hohen Mietpreisen für vergleichbare Häuser oder bei starkem Wertzuwachs. Auf einen Wertzuwachs zu bauen ist eine Wette, keine Rechnung.
Was Vermietung wirklich bringt
Vermietung senkt die Schwelle deutlich, sie zahlt sich aber nicht von selbst. Vom Mietumsatz bleiben nach Agentur, Reinigung, Wäsche und Verschleiß im Modell 70 %, nach spanischer Steuer bei den Standardwerten etwa 60 %. Vermietungsratgeber nennen für Verwaltung und Plattform Gebühren von 20 bis 30 %, dazu kommen die spanische Steuer und Leerstand. Wie viele Wochen du wirklich vermietest, lässt sich vorab nicht seriös sagen. Wir rechnen mit 8 Wochen als Beispiel, keine Statistik.
Erst klären, ob die Finca überhaupt vermietbar ist. Ferienwohnungen und -häuser auf Wohnbauland werden in Andalusien im Registro de Turismo eingetragen, verlangt wird unter anderem die Vereinbarkeit mit der Bauleitplanung der Gemeinde. Häuser im ländlichen Raum, zu denen viele Fincas gehören, fallen laut den FAQ der Junta de Andalucía unter eine Sonderregelung (Artikel 48 des Gesetzes 13/2011 und Dekret 20/2002). Ob und unter welchen Bedingungen du vermieten darfst, musst du vor dem Kauf für genau dieses Grundstück klären.
Steuern auf Miete und Verkauf
Spanien (für beide gleich)
Mieteinkünfte von EU-Bürgern werden mit 19 % besteuert, anteilige Kosten sind abziehbar. Bei Eigennutzung wird eine fiktive Miete von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts mit 19 % besteuert. Verkaufsgewinne kosten 19 %, der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein.
🇦🇹 Österreich
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (Art. 24) sind die spanischen Einkünfte in Österreich befreit, fließen aber in den Progressionsvorbehalt ein. Sie erhöhen den Steuersatz auf dein übriges Einkommen.
🇩🇪 Deutschland
Nach dem Abkommen (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b) wird die spanische Steuer auf die deutsche angerechnet. Liegt dein deutscher Steuersatz höher als 19 %, kann eine Nachzahlung dazukommen.
Im Rechner steckt nur die spanische Steuer. Was im Heimatland dazukommt, hängt von deiner Situation ab. Lass dir das vor dem Kauf von einer Steuerberatung mit Auslandserfahrung durchrechnen.
Was dafür spricht, was dagegen
Dafür
- Du bist unabhängig von Preisen und Verfügbarkeit in der Hochsaison.
- Wer sehr viele Wochen dort verbringt, wird schneller gleichauf.
- Ein Sachwert kann Inflation ausgleichen, wenn die Lage stimmt.
- Bei starker Wertsteigerung bleibt am Ende ein Gewinn.
- Ein Ort, an dem Familie und Freunde zusammenkommen.
Dagegen
- Rund 10 % Nebenkosten sind beim Kauf sofort weg.
- Zinsen, Unterhalt und Steuern laufen auch dann, wenn du nicht da bist.
- Das Kapital fehlt im ETF und arbeitet dort nicht mit.
- Ein Verkauf kann dauern und ist auf dem Land oft zäh.
- Ein Objekt im Ausland bedeutet Behörden, Sprache und Steuerrecht in zwei Ländern.
Zum Vergleich für die eigene Wohnung: Mieten oder kaufen: ab welchem Jahr sich der Kauf rechnet. Eine Immobilie als Geldanlage im Überblick: Immobilien als Geldanlage.
Das Wichtigste in Kürze
Quellen
- Junta de Andalucía: ITP und AJD, Steuersätze
- Agencia Tributaria: Vermietung durch Nichtresidenten
- Agencia Tributaria: fiktive Miete bei Eigennutzung
- Agencia Tributaria: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
- Junta de Andalucía: Viviendas de uso turístico, häufige Fragen
- RIS: Doppelbesteuerungsabkommen Österreich und Spanien
- Bundesfinanzministerium: Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland und Spanien
- Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite
- Hamburger Hypo: Finanzierung Spanien mit deutscher Bank (Praxishinweise zur Besicherung, keine amtliche Quelle)
- Traum-Ferienwohnungen: Fincas in Andalusien (Beispielpreise eines Vermittlers, keine Statistik)
Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Alle Werte im Rechner sind Annahmen für ein Modellbeispiel und keine Prognose. Stand: September 2026. Zinsen, Mieten, Kaufnebenkosten und Steuersätze ändern sich, und Regeln zur Vermietung unterscheiden sich je nach Gemeinde. Lass deinen Fall vor einem Kauf im Ausland von einer Steuerberatung und einer Anwältin oder einem Anwalt vor Ort prüfen. Siehe auch unsere finanziellen Hinweise.