Mieten oder kaufen:
ab welchem Jahr sich der Kauf rechnet
Die Frage „mieten oder kaufen“ hat in Österreich und Deutschland keine allgemeine Antwort. Sie hängt fast nur an einer Zahl: wie lange du wohnen bleibst. Ein Jahres-Simulator zeigt dir, wo bei deinen Werten die Grenze liegt.
Die Frage ist fast immer falsch gestellt
„Lohnt sich kaufen oder ist mieten besser?“ So gestellt lässt sich die Frage nicht beantworten. Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, wie lange du in der Wohnung bleibst, wie viel du für sie im Verhältnis zur Miete zahlst, und was dein Geld sonst erwirtschaften würde.
In den ersten Jahren verliert fast jeder Käufer gegen den Mieter. Die Kaufnebenkosten sind sofort weg, die Kreditrate besteht anfangs zu einem großen Teil aus Zinsen, und das Eigenkapital steckt in der Immobilie statt an der Börse. Irgendwann kippt das Verhältnis: Die Rate wird zur Tilgung, die Miete steigt Jahr für Jahr, und am Ende wohnt der Eigentümer fast umsonst. Die einzige Frage ist, in welchem Jahr dieser Punkt liegt und ob du so lange bleibst.
Worum es hier geht. Dieser Artikel behandelt die Wohnung, in der du selbst wohnst. Die Immobilie als Kapitalanlage, die du kaufst und vermietest, ist eine andere Rechnung mit Fremdkapitalhebel und Mieteinnahmen. Sie steht im Artikel Immobilien als Geldanlage.
Der Schalter stellt die länderabhängigen Stellen im Text um, vor allem die Kaufnebenkosten und die Steuer beim Verkauf. Stand aller Zahlen: September 2026.
Was beim Kaufen sofort weg ist
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Auf ihn kommen Steuern und Gebühren, die niemand zurückbekommt. Sie sind der Grund, warum ein Kauf mit kurzer Haltedauer fast nie aufgeht.
Österreich: rund 10 % obendrauf
| Posten | Höhe | Bezug |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | vom Kaufpreis |
| Grundbuch-Eintragungsgebühr | 1,1 % | vom Kaufpreis |
| Pfandrecht-Eintragung (bei Kredit) | 1,2 % | von der Kreditsumme |
| Vertragserrichtung / Treuhand (Notar, Anwalt) | 1–3 % | vom Kaufpreis |
| Käuferprovision (falls Makler) | bis 3,6 % | 3 % + 20 % USt vom Kaufpreis |
Richtwerte, Stand September 2026. In Summe meist 9–12 % des Kaufpreises. Das seit Juli 2023 geltende Bestellerprinzip („wer bestellt, zahlt“) gilt nur für Mietwohnungen. Beim Kauf zahlen Käufer und Verkäufer weiterhin je bis zu 3,6 % Provision, die 3 % sind ein Höchstsatz und verhandelbar. Quelle: oesterreich.gv.at, WKO.
Seit 1. Juli 2026 teurer. Die befristete Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrecht-Eintragungsgebühr für das eigene Zuhause (bis 500.000 € Bemessungsgrundlage) ist ausgelaufen. Wer davor kaufte, sparte bis zu 2,3 % der jeweiligen Bemessungsgrundlage. Dieser Rabatt gilt nicht mehr.
Deutschland: 9–12 %, je nach Bundesland
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, und die legt jedes Bundesland selbst fest.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Berlin, Hessen, Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Sachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern | 5,0–6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Stand September 2026. Dazu kommen Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises) und, falls ein Makler beteiligt ist, meist 3,57 %, seit Dezember 2020 grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Quelle: Bundesfinanzministerium, Bundesländer.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das je nach Land und Makler zwischen 30.000 und 45.000 €, die weg sind, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Diese Summe muss der Kauf über die Wertsteigerung und die gesparte Miete erst wieder einholen, bevor er überhaupt vorne liegt.
Der Simulator: 30 Jahre Kauf gegen Miete
Der Simulator rechnet beide Wege Jahr für Jahr durch. Der Käufer nimmt einen Kredit auf, zahlt Rate und Instandhaltung und baut über Tilgung und Wertsteigerung Vermögen auf. Der Mieter legt sein Eigenkapital an der Börse an und investiert jeden Monat die Differenz zwischen Kaufrate und Miete dazu. Verglichen wird das Vermögen am Ende jedes Jahres: beim Käufer der Immobilienwert minus Restschuld, beim Mieter der Depotwert.
Kauf-oder-Miete-Simulator
Vereinfachtes Modell, jährlich gerechnet. Ohne Steuer auf die Kursgewinne im Depot und ohne Verkaufskosten der Immobilie. Beide Punkte stehen weiter unten. Die Kaufnebenkosten sind je nach Land vorbelegt (Österreich rund 10 %Deutschland rund 11 %, je nach Bundesland auch mehr) und frei änderbar. Wähle ein Szenario oder stell die Regler selbst.
Stell die Regler ein.
Zwei Dinge fallen beim Spielen mit den Reglern schnell auf. Erstens ist die Wertsteigerung die empfindlichste Stellschraube: Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt den Break-even um viele Jahre. Zweitens macht mehr Eigenkapital den Kauf rechnerisch oft schlechter, weil dann ein großer Betrag in der Immobilie liegt statt im Depot zu arbeiten. Das ist der Opportunitätskosten-Gedanke aus dem Artikel Zinseszins vertieft: Jeder Euro, den du bindest, kann nicht woanders wachsen.
Die Kaufpreis-Miete-Faustregel
Für eine erste Einschätzung ohne Simulator gibt es eine seit Jahrzehnten verwendete Kennzahl: den Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 €. Eine gleichwertige Mietwohnung kostet 1.000 € Kaltmiete im Monat, also 12.000 € im Jahr. Der Faktor ist 25. Es dauert rechnerisch 25 Jahresmieten, um den Kaufpreis aufzuwiegen.
| Faktor | Einordnung |
|---|---|
| unter 20 | günstig: der Kauf rechnet sich oft schon nach wenigen Jahren |
| 20 bis 25 | moderat: Kauf und Miete liegen nah beieinander, die Haltedauer entscheidet |
| über 25 | teuer: Mieten und die Differenz anlegen liegt meist vorn, außer die Preise steigen kräftig |
Orientierungswerte, keine Grenzen mit Trefferquote. In begehrten Lagen von Wien, München oder Berlin liegt der Faktor oft bei 30 bis 40. Dort ist die erwartete Wertsteigerung bereits im Kaufpreis vorweggenommen.
Der Faktor ersetzt die genaue Rechnung nicht, weil er Zins, Eigenkapital und Nebenkosten ausblendet. Er ist aber ein guter Schnelltest: Liegt die Wohnung, die du im Auge hast, bei 35, brauchst du für den Simulator gar nicht erst optimistische Werte einzutragen.
Was in den meisten Ratgebern fehlt
Die üblichen Kauf-oder-Miete-Texte stammen von Banken, Bausparkassen und Kreditvermittlern. Sie rechnen sauber, lassen aber die Punkte weg, die gegen den Kauf sprechen, weil sie ein Baufinanzierungsprodukt verkaufen. Die gehören hier dazu.
Kauf
- Bindung. 20 bis 30 Jahre an eine Rate und einen Ort. Ein Umzug wegen Job, Trennung oder Familienzuwachs kostet erneut Nebenkosten.
- Klumpenrisiko. Wer für 400.000 € kauft, hat schnell 80 bis 90 % seines Vermögens in einem einzigen Objekt an einer einzigen Adresse. Das ist das Gegenteil von Streuung.
- Instandhaltung trifft dich. Dach, Heizung, Fassade: beim Mieter zahlt das der Vermieter, beim Eigentümer kommt es aus der eigenen Tasche, oft in großen Brocken.
- Dafür: Zwangssparen. Die Tilgung ist ein Sparplan, den man nicht so leicht ausfallen lässt. Wer sonst nie zum Anlegen kommt, baut so trotzdem Vermögen auf.
- Dafür: mietfrei im Alter. Ist der Kredit weg, sinkt die Wohnbelastung auf Betriebskosten und Rücklage, ein echter Vorteil in der Pension.
Miete
- Flexibel. Drei Monate Kündigungsfrist, und du bist weg. Ohne Makler, ohne Grunderwerbsteuer, ohne Verkaufsstress.
- Kein Reparaturrisiko. Die kaputte Therme ist das Problem des Vermieters.
- Das Eigenkapital bleibt liquide und breit gestreut, statt in einer Wohnung zu stecken.
- Dafür: nie fertig. Die Miete steigt Jahr für Jahr und hört nie auf, auch mit 75 nicht.
- Dafür: Eigenbedarf. Der Vermieter kann kündigen, wenn er selbst einziehen will. In der eigenen Wohnung passiert das nicht.
- Dafür: Selbstdisziplin. Der Vorteil des Mietens entsteht nur, wenn die Differenz wirklich jeden Monat ins Depot geht und nicht im Konsum versickert.
Der ehrliche Kern. Rein finanziell gewinnt über lange Zeiträume oft das Mieten mit diszipliniertem Anlegen, vorausgesetzt die Depot-Rendite liegt spürbar über der Wertsteigerung der Immobilie. Der Kauf gewinnt über das Zwangssparen, die Planungssicherheit und das Gefühl, im eigenen Zuhause zu wohnen. Beides ist eine legitime Entscheidung.
Die Wette auf die Lage
Im Simulator ist die Wertsteigerung ein Regler. In der Wirklichkeit ist sie die einzige große Größe, die du nicht beeinflussen kannst, und sie schwankt stärker, als die Erzählung vom „Betongold“ nahelegt.
| Wohnimmobilienpreise, Veränderung zum Vorjahr | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Deutschland (Häuserpreisindex, alle Wohnimmobilien) | −8,4 % | −1,5 % | +3,2 % |
| Österreich (bestehende Wohnungen) | −3,7 % | −1,9 % | +2,1 % |
Nominal, ohne Abzug der Inflation. Real war der Rückgang 2022 bis 2024 deutlich größer. Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistik Austria. Stand September 2026.
Über 40 Jahre sind Wohnimmobilien in beiden Ländern im Schnitt gestiegen, meist etwas stärker als die Inflation. Aber der Einstiegszeitpunkt und vor allem die Lage entscheiden über das Ergebnis. Der Bundesschnitt verdeckt, dass eine Wohnung in einer wachsenden Großstadt einen anderen Verlauf nimmt als eine im schrumpfenden ländlichen Raum. Niemand weiß beim Kauf sicher, welchen Weg die eigene Adresse nehmen wird.
Der Wertzuwachs zählt erst beim Verkauf, und dann abzüglich Makler, Vertrag und gegebenenfalls Steuer. In Österreich fällt beim Verkauf die Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn an. Wer die Wohnung durchgehend seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder fünf der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, ist über die Hauptwohnsitzbefreiung ausgenommen. In Deutschland ist der Verkauf einer selbst genutzten Wohnung steuerfrei; bei einer vermieteten Wohnung ist der Gewinn erst nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG). Wer nie verkauft, wohnt den Wertzuwachs. Für die eigene Kasse wird er erst durch einen späten Umzug in etwas Kleineres oder für die Erben real.
Die dritte Tür: kaufen, aber nicht zum Selbstwohnen
Es gibt eine Variante zwischen den beiden Wegen: Du kaufst eine Wohnung als Kapitalanlage, vermietest sie, und wohnst selbst zur Miete. Der Gedanke dahinter: Man kauft dort, wo es sich als Investment rechnet, und wohnt dort, wo man leben will, ohne sich örtlich zu binden.
Die Haken dabei:
- Die Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, nach deinem persönlichen Einkommensteuertarif.
- Den steuerlichen Vorteil des Eigennutzers beim Verkauf gibt es nicht. In Österreich fällt die Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an.In Deutschland ist der Gewinn erst nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (Spekulationsfrist).
- Du trägst zwei Wohnkosten-Ströme: deine eigene Miete und die laufenden Kosten der Anlagewohnung, solange kein Mieter drin ist oder die Miete die Kosten nicht deckt.
Ob sich eine Anlagewohnung trägt, hängt an Bruttomietrendite, Fremdkapitalhebel und Leerstandsrisiko. Diese Rechnung steht vollständig im Artikel Immobilien als Geldanlage. Dort geht es genau um die Vermieter-Perspektive, die hier bewusst außen vor bleibt.
Das Wichtigste zusammengefasst
Mieten oder kaufen — auf einen Blick
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und wurde sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr auf Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Der Simulator ist ein vereinfachtes Modell und ersetzt keine individuelle Berechnung. Immobilienpreise, Zinsen und Steuerregeln ändern sich laufend. Die Preisdaten stammen aus dem Jahr 2025, Gebühren und Steuersätze haben den Stand September 2026. Keine Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung, siehe auch unsere finanziellen Hinweise.